Como funciona a concessão de crédito imobiliário e o que foi a crise de 2008
Sabemos que a crise de 2008 teve origem em uma bolha imobiliária. Para conseguirmos explicar o que foi a crise de 2008, antes é necessário explicar como funciona a cessão de crédito imobiliário, vamos para prática.
O cidadão chega no banco e pede um empréstimo para adquirir um imóvel, dando garantias como o próprio imóvel que ele está comprando, ele vai lá e obtém a quantia financeira junto ao banco.
Sendo assim, o banco que concedeu o empréstimo tem um título de que o tomador vai honrar o compromisso de pagar o capital concedido adicionado de uma taxa. Entretanto, por limites na concessão de crédito, principalmente devido a questões de liquidez, o banco não pode emprestar dinheiro de qualquer forma. Existem regras determinadas pelo banco central sobre a quantidade de liquidez o banco deve manter (Índice de Basiléia).
Dito isso, vamos focar no que ocorreu nos Estados Unidos pré crise de 2008.
Anos 2000 e a Pré Crise Crise de 2008
Nos anos 2000, os bancos começaram a conceder mais empréstimos hipotecários sustentados em um sistema que posteriormente, perto de 2007, se tornou uma bolha. Funcionava da seguinte forma: o banco concedia esses títulos hipotecários para empresas criadas pelo congresso americano para darem liquidez ao mercado de hipotecas.
Essas empresas são chamadas de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Tanto a Freddie Mae quanto a Freddie Mac, passaram a comprar os títulos imobiliários dos bancos, fazendo com que eles se readequassem as normas de liquidez e pudessem conceder novos empréstimos.
A demanda por esses empréstimos era gigantesca devido a diversas políticas oriundas principalmente da década de 90, quando o Governo Americano e o Banco Central incentivaram a compra de imóveis e diminuíram os requisitos para contratação de empréstimos junto aos bancos.
Essa lógica de venda de títulos imobiliários para as duas empresas continuou, até que chegou o ponto que eles acumularam metade de todos os títulos imobiliários dos Estados Unidos.
Mas a principal questão era: o que essas empresas iriam fazer com esses títulos?
Pois bem, elas poderiam receber os retornos provenientes dos títulos e gerir tal risco, ou repassar para frente. A segunda opção foi a que deu problema. Tanto Freddie Mae quanto Freddie Mac passaram a ajuntar esses títulos imobiliários e a venderem com o nome “Títulos lastreados em hipotecas” para todo o mundo.
Essa lógica continuou, até que chegou o ponto que eles acumularam metade de todos os títulos imobiliários dos Estados Unidos.
Paralelamente a isso, a demanda por imóveis explodiu nos Estados Unidos muito devido a facilidade de crédito para tal finalidade. Dessa forma, com o mercado em expansão e com demanda garantida (crédito fácil) diversos especuladores começaram a comprar casas/apartamentos e revendê-los fazendo ou não reformas por preços maiores.
Assim, era possível encontrar pessoas com salários de 3 mil dólares mês por exemplo com 4 imóveis. Algo fora da realidade. Isso ocorria pois, com o primeiro imóvel, a pessoa conseguia mais crédito para comprar um segundo, revendê-lo por mais, conseguir mais crédito e comprar mais um imóvel.
Freddie Mae e Freddie Mac começaram então a misturar títulos lastreados em hipoteca de boa qualidade com o de má qualidade e passou a chamá-los de CDO (Collaterized Debt Obligation).
Virou um ciclo vicioso, quanto mais imóveis, mais capacidade de empréstimo a pessoa tinha. E esses empréstimos, passaram a não ser apenas imobiliários e sim para comprar outros bens. Ou seja, os bancos ao concederem crédito estavam se baseando em um imóvel no qual o valor era inflado pela bolha.
Percebe-se que a bolha imobiliária prejudicou todo o sistema de crédito dos Estados Unidos, por isso a gravidade da situação.
A Bolha Estourando
A bolha da crise de 2008 foi se tornando mais clara e começou a dar as primeiras amostras práticas da sua existência em 2007 quando o banco inglês Northern Rock que estava envolto na questão de securitização (vender títulos hipotecários emitidos por eles mesmos) necessitou de um empréstimo do Banco Central Inglês e essa informação vazou, levando diversas pessoas a correrem para sacar o dinheiro do banco. O banco então foi nacionalizado e o governo inglês garantiu todos os saques.
Um ano depois, o Lehman Brothers (Banco Fundado em 1850), anunciou sua falência e o governo americano optou por não interferir.
AIG, seguradora e resseguradora emitiu um comunicado afirmando que não tinha dinheiro para pagar os seguros dos bancos. Para explicar melhor a situação, os bancos americanos envolvidos na Bolha imobiliária emitiam seguros para os títulos lastreados em hipoteca que eles emitiam. Esses seguros contra o calote das hipotecas eram chamados de CDS ( Credit Default Swaps).
Dessa forma, a seguradora acabou caindo em um buraco sem fim e o Banco Central Americano (FED) optou por adquirir 80% da empresa por 85 bilhões de dólares.
Agências de Risco e a Crise de 2008
Lembra do CDO, que era aquele pacotão de ativos lastreados em hipotecas , uns de boa e outros de má qualidade misturados? Pois então, as principais agências de risco, Moody’s, Fitch e Standard & Poor’s estavam dando classificação máxima para esses ativos (mostrando que eles eram seguros e possuíam pouco risco).
Essa atitude prejudicou muito todo o sistema financeiro americano. A seguradora AIG, por exemplo, só fez tanto seguro para esse pacote porque o risco era baixo, segundo as agências de classificação de risco. Fora isso, por ser, até então entidades de confiança no mercado, diversos players de mercado se basearam nessa classificação, o que causou grande demanda global por esses ativos com bom rendimento e teoricamente pouco risco.
Mas é óbvio que sabemos que grandes rendimentos só podem existir com grandes riscos, e essa classificação equivocada prejudicou muito o sistema financeiro americano.
Tem quem diga que essas agências eram suscetíveis as pressões políticas para incentivarem o mercado imobiliário e impulsionar o crescimento do país. Há outra corrente que acredita que foi um erro uma vez que até a bolha estourar, os calotes eram extremamente raros.
O Que os Estados Unidos Fez Para Acabar Com a Crise de 2008?
Com uma crise se instaurando, o Governo americano preferiu não resgatar o Lehamn Brothers. Entretanto, as consequências disso não foram as melhores. Entretanto, apenas um dia após a queda do Banco, em 23 de setembro de 2008, o alvo da vez do mercado passou a ser a seguradora e resseguradora AIG, que segundo o mercado, não daria conta de honrar seus seguros.
As ações da AIG passaram de 60 dólares um ano antes para 10 dólares no dia 19 de setembro e passou a valer 3 dólares no dia 23. Foi nesse dia, que o FED havia anunciado o empréstimo de 85 bilhões de dólares da AIG no intuito de salvar a seguradora e diversos outros dependentes dela.
Resumo e Conclusão
A Bolha foi instaurada em formato de pirâmide. Pirâmide porque o risco era sempre passado para frente. Veja bem, um banco emitia um título de recebimento do empréstimo que tinha feito, era basicamente o contrato de que ele receberia o dinheiro de volta.
Entretanto, o mesmo banco que emitiu, a fim de ganhar uma diferença e de ter mais liquidez para continuar emprestando, vendia esses títulos para duas empresas com laços governamentais.
Ao repassar esses títulos para essas empresas, os bancos estavam repassando o risco para frente, ou seja, a partir daí não existia mais responsabilidade deles. Se a pessoa que adquiriu o empréstimo pagar ou não, não era mais problema do banco.
Entretanto, essas duas empresas faziam a mesma coisa, porém dessa vez, juntando títulos subprime (de grande risco) com títulos seguros, tudo em um pacote só (CDO’s) e revendendo para Bancos de Investimentos. Assim, já não era mais problema das duas empresas muito menos do banco que concedeu o empréstimo inicialmente.
Os bancos de investimentos por sua vez repassaram esses créditos estruturados para clientes. Dessa forma, chegando a última ponta (clientes), caso o tomador do empréstimo inicial não pagasse a dívida que tinha com o banco inicial, o último cliente não receberia nada.
Mas a princípio isso nem chegava a ser preocupante para esse cliente, afinal, eram títulos extremamente seguros segundo as Agências de Risco.
Poise, mas não era bem assim pois quando os tomadores de empréstimos não conseguiam pagar o que deviam para os bancos, eles perdiam as casas que haviam comprado e dado como garantia. Foi quando os juros aumentaram e esses empréstimos iniciais que eram pós fixados e atrelados aos juros deixaram de ser pagos pois ficaram muito mais caros que o previsto. Aquelas pessoas que estavam comprando e vendendo imóveis utilizando desses empréstimos, se viram sem a condição de pagar por nenhum daqueles bens.
Diversos bancos começaram a ter muitos imóveis, mas com menos demanda de compra. Os imóveis não valiam mais o que supostamente valiam no início do contrato (muita oferta, pouca demanda). A bolha explode.
Os bancos emprestaram mais dinheiro do que tinham (as casas que estavam sobre posse dos bancos já não valiam nem perto do valor emprestado anteriormente). Assim, o banco ficou sem o pagamento do valor emprestado e não conseguiu vender os imóveis pelo preço que achava que ia vender (caso o tomador não conseguisse pagar) quando o empréstimo foi concedido.
No final, a responsabilidade que foi sendo passada para frente, era de todo mundo. Todo mundo envolvido nesse fluxo de títulos hipotecários foi prejudicado.
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